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金融专家放言:2015中国房地产销量两位数增长
     
发布时间:2015.01.04 新闻来源:河南浙商置业投资有限公司 浏览次数:
 
       当中国房地产即将步入2015年之时,各种预测、各种声音扑面而来,唱红的、唱衰的,大多人保守地给予了“持稳”的表态。
  长期从事金融方面研究的北京师范大学金融研究中心主任、经济学家钟伟可以算是今年第一个站出来的“春天派”,他在12月30日举行的“中国新一线城市峰会”上发表观点称,2015年中国房地产的销量将超出一般预期,达到两位数的增长。
  中国经济:旧形态与新常态
  “新常态”是2014年的热门词汇,在大众的热议声中也逐渐被概念化、时尚化,与之相对应的“旧形态”则日益成为落后品、被替代品。
  但却很少有人理性地思考,中国经济真的已经进入新常态了吗?钟伟倒是给出了否定的答案:“中国经济目前并不处于新常态,新常态没有这么舒服。”
  这是现状——
  “固定资产投资仍然温和下行,消费也将继续下行,外贸基本取决于外需,不会有太大起色。”他甚至悲观的认为,2015将成为中国GDP增长最后一个“7%”的年代。
  总结一句,“我们仍然处于2010年第3季度以来到现在持续的经济增长下行放缓的节奏中。我们可以预见到,未来经济增速会更低,通缩的危险远远大于通胀。”钟伟说。
  尽管维持在旧的形态,但中国经济近几年来的新变化亦是有目共睹的——投入减少,产出增多;产业存量配置优化;企业盈利能力稳步提高;居民收入水平快于GDP增长……
  在钟伟看来,这些基于微观层面的改善已经悄然展开,并将持续,朝着积极的方向发展。
  但发展得有动力、得装备引擎,钟伟坦言,“工业化”、“城市化”及“地方政府竞争”是推动中国经济前进的老动力、老引擎,然而,工业增加值逐年走低;城市化遭遇瓶颈;地方政府恶性竞争被治理整顿,所以,“中国经济得寻找新的动力、新的引擎。”
  不过,究竟什么才是中国经济的新动力、新引擎?钟伟提出了很多假设,但却被他自己一一否定,服务业,产业空洞;新兴产业,绝非易事;新型城镇化,殊途同归……
  到头来,这位金融专家仍然力挺的还是房地产。
  中国楼市:2014与2015
  钟伟给出了一组未经核实的数据,目前中国房地产市场存量在63-65亿平方米左右,按照每年平均12-13亿平方米的销售面积计算,需要2-3年时间才能消化。
  但试想之,真的还会有持续的需求支撑如此庞大的存量吗?钟伟的答案很肯定,他认为,有两个基本需求面是不会改变的,其一,城市新增人口;其二,是城市改善人口。
  “单从这一点来看,中国房地产不太可能硬着地。”钟伟预判。
  然而,一个现实的问题不得不提——市场预期,“目前的市场预期,不论是公众,还是开发商都不再认为未来房价永远上涨。既然有涨有跌,或者这涨那跌都已成为正常,投资性需求也就基本离开了房地产。”
  所以,钟伟认为,2015年房地产会有若干分化:投资端不好,但销售端不错;商业兴写字楼、酒店不好,但住宅不错;三四线城市不好,但一二线城市不错;销售的价格并没有特别大的上升空间,但是销量不错。
  怎么个不错法?钟伟表示,超出预期的不错,销量达到两位数的增长。
  钟伟并非“信口雌黄”,而是基于经济能力、人口集聚、建成区面积、人口密度、库存去化等多个角度的仔细分析所得出的结论。
  他以南京为例展开阐述,南京有经济增长的能力和潜力,目前已经超过了无锡成为在全省排名第二的城市,但是南京得调整产业,寻找新的增长引擎能力还是偏弱。
  至于人口,“如果一个城市没有持续的增量人口,要指望这个城市房地产希望蓬勃发展是非常困难的。”据钟伟计算,在江苏600万人口以下的城市,流动人口每年仅仅新增大概一两万人,但是这些地级市每年高考要流出2万人左右,导致一些城市人口增长徘徊不前。比如无锡,常住人口增长就极其乏力。事实上,据其观察,从2013年开始,南京的人口增长也出现了一定的问题。
  此外,钟伟还认为,南京的房价之所以贵,而且房地产发展不错,除了经济实力和人口增长之外,特别重要的一点是,南京的核心城区,譬如鼓楼区等,每平方米人口密度非常高,排在全国前10名。
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