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未来房地产市场的新常态
     
发布时间:2014.12.15 新闻来源:河南浙商置业投资有限公司 浏览次数:
 

       降息之后中国楼市成交有一定回升,但市场仍然库存高企。   

  11月份,广州楼市库存接近15万套,创下近五年来的历史新高;12月初,北京楼市库存超过9万套,创下32个月新高。   

  一线城市尚且如此,部分二三线城市的库存压力更大。多位房地产开发商人士告诉21世纪经济报道记者,库存压力实际上贯穿于2014年整年,年中住建部定调去库存,显示这一问题更加凸显;而此后一系列限购取消、限贷放松以及降息政策,都是在为去库存而努力。   

  12月12日,国家统计局公布1-11月房地产开发情况,显示房地产市场依然处于调整周期内。但部分数据显示,一些企稳的迹象也在出现。   

  库存压力加大   

  成交量回升和库存总量增长在同时出现。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,北京楼市12月很可能将延续11月网签量破万的势头,成为今年第二个月度网签破万的月份,并有可能超越11月。   

  但与此同时,数据显示,截至12月7日,北京可售商品住宅总量达到9.3万套(包含8000套的保障房、自住房)。在亚豪机构副总经理任启鑫看来,除去此类房源,存量8万多套仍是北京楼市库存的高点,近期回升的成交量并不足以改变高库存的现状。   

  广州的情形与北京类似。中原地产首席分析师张大伟指出,一线城市未来一段时间面临的去库存压力仍然很大,短期的高成交量并不足以支撑房价上涨。   

  部分二三线城市的库存压力更大。据国泰君安首席经济学家林采宜测算出地产下跌风险最大的15个城市。在衡量地产下跌风险的因素中,地产投资过剩影响最大。而投资过剩带来了库存高企。   

  据国家统计局数据,截至10月末,全国商品房待售面积58239万平方米;11月末,商品房待售面积59795万平方米,比10月末增加1556万平方米。   

  “整体上来看,商品房的销售速度落后于它的在建和竣工可售速度。”一位北京房地产业内人士说。  

  部分房企资金链紧张   

  全年的高库存带给开发商的,除了销售去化压力,还有资金链问题。   

  CRIC研究中心统计数据显示,三季度末,A股139家房企净负债率为101%,季度同环比分别上升24个百分点和1个百分点。据其测算,15家中型房企六成已突破120%高位。   

  CRIC研究中心分析,中型房企净负债率极高且继续上扬,是因为普遍有做大规模的需求,导致库存和负债率激增。    而在开发商对一线城市土地的争抢中,二线房企表现更为凶猛,拿地增加也推高了其负债率。   

  根据国家统计局11月12日公布的最新数据,全国房地产开发企业到位资金增速在经历了1-10月短暂的回升至3.1%后,1—11月突然降至0.6%,比起2013年的20%多相差了很远,开发商资金链仍不容乐观。

   今年持续低迷的市场也是开发商无法获得充足现金流,改善资金链的重要因素。中原地产市场研究部统计数据显示,截至10日,公布前11月销售业绩的上市企 业有33家,其中25家企业完成年度任务不足九成,超过19家完成率不足85%,合生、恒盛等企业完成年度任务不足四成。   

  不确定的2015年   

  前述北京业内人士指出,2014年下半年,中国楼市出现了拐点,客户需求整体性缩水,市场进入“休眠期”。   

  这也推动了卖房模式的变化。如万科在淘宝卖房、远洋联手京东众筹等互联网营销手段出现,其目的都是为了帮开发商拓展客源,促进销售。   

  在同策咨询研究部总监张宏伟看来,尽管大部分城市已经取消或松绑限购政策,降息后,年底部分城市开始出现成交量“翘尾”的行情,但是今年整体市场成交量表现欠佳已成定局。   

  克而瑞研究机构分析,对房地产行 业而言,2015年首先面临多重紧缩。首先是美联储结束QE的后续影响,将使得近年来海外融资占比较高的房企面临汇率风险,明年海外融资也不会太好;加息 启动和再工业化将造成国际资本回流,会吸纳滞留在中国的热钱,中国外汇占款压力大为减少的同时,也意味着国内流动性将明显趋紧。   

  与之形成对冲的因素是,继续降息、降准的可能性较大;国家可能会加大社会流动性的利用效率,以弥补政府流动性的不足,以及针对房企在境内的融资可能进一步放松。   

  不过整体看,克而瑞分析师杨科伟说,当前的楼市,诸多城市库存依然高企,加之土地消化周期过长,未来市场供应高峰尚未到来;另一方面,需求过度透支,尚需时间积累,加之救市刺激下楼房降价力度不够、范围有限,价格调整尚未到位。  

  中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰预测明年的楼市还会继续调整。2015年楼市的分化将会非常严重,即使像北京这样的一线城市,也是冷热不均。比如五环内的项目相对卖得比较好,但是六环左右的房子,去库存压力就比较大。   

  不过,在各地政策松绑、信贷放松以及降息等一系列利好因素综合刺激作用下,11月全国重点城市新房市场成交量再创年内新高,一线城市二手房市场成交量显著增加,土地市场也表现抢眼。   

  张大伟指出,统计局1-11月房 地产成交数据同比跌幅加深因为前期基数过高所致,实际上市场环比数据已经出现好转,后期有望企稳。而未来房地产市场的新常态将是,结束了以前量供不应求、 价格单边上涨的格局,进入了一个供需相对平衡,部分供过于求的局面,市场的波动加大。

 

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